おぴにおん 【住宅産業の視軸】

分譲マンション供給減の要因は「分期分譲」

札幌市内の分譲マンション価格が高止まりしている。DGコミュニケーションズ(東京都)の調査によると、今年1~6月に同市内で発売された新築分譲マンションの1住戸あたり平均販売価格は3901万2000円で、前年同期(3901万5000円)とほぼ同額。

新築マンションの平均販売価格は、2012年まで3000万円を下回る状況が続いていたが、13年に3208万円、14年は3715万円と一気に上昇。18年は過去最高の4122万円にまで高騰した。

分譲マンション市場に詳しい関係者によると、11年3月の東日本大震災以降、一部の資材価格の上層が続いていたが、需要も低迷していたため販売価格の上昇には至らなかった。建設費が急上昇した最大要因は、「13年9月の東京オリンピック開催決定だった」と指摘する。それまで「職人の賃金さえ払えれば赤字ギリギリでも請け負う」と言っていた建設会社(ゼネコン)が「マンション以外の物件で十分に利益を確保できる」と、強気の姿勢に転じたという。

ここ数年は、資材価格だけでなく、職人不足による労務費の上昇が建設費を押し上げる要因となっている。

さらに分譲マンション建設の必須要件ともいえる地下鉄沿線などの立地は地価が上昇。デベロッパー各社は採算性が見込めないことから、土地の仕入れに踏み切れずにいる。

その結果、新規発売戸数は減少し、成約戸数も伸びない状況が続いている。

今年1~6月に札幌市内で売り出された新築マンションは538戸。前年同期に比べ360戸(40・1%)減少し、過去最低水準にまで落ち込んだ。区別に見ると、中央区が302戸(前年同期比3・3%増)で全体の56%を占めた。次いで西区が94戸(同61・6%減)、豊平区69戸(同49・3%減)など、中央区以外の物件が減少している。

発売戸数が減少した要因の一つが、発売時期を数回に分ける「分期分譲」の増加だ。今年は第1期をさらに第1次、2次などに細かく分けるケースが目立つ。それだけ発売当初に見込める成約戸数が少ないことを示している。

あるデベロッパーは、今年初めて分期分譲に切り替えた。これまでは、「いずれ売り出すのだから同じこと」と、全住戸を一度に発売していたが、「成約戸数が減少してきたため、発売時期を分けることにした」と明かす。

538戸の新規物件のうち、6月末までに成約したのは430戸(33・9%減)。成約率は79・9%で、上半期としては統計が残る04年以降で最も高かった。だが、高い成約率の背景には、「成約が見込める住戸だけを発売したことにしている」というデベロッパー側の事情がある。

マンション価格の上昇は、モデルルームを公開しながらも、第2期以降の戸数や価格を決められないという特殊な販売方法につながっている。